Investieren in München: Lohnt sich der teure Einstieg?

München: Die Spitzenreiterin unter Deutschlands Immobilienmärkten

München gilt seit Jahren als die teuerste Stadt Deutschlands, wenn es um Immobilien geht. Mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von über 9.000 Euro für Eigentumswohnungen und mehr als 7.500 Euro für Einfamilienhäuser ist die bayerische Landeshauptstadt für viele Kaufinteressenten kaum noch erschwinglich. Doch trotz der hohen Einstiegspreise bleibt München ein Magnet für Immobilieninvestoren.

Dafür gibt es nachvollziehbare Gründe:

• Kontinuierliches Wirtschaftswachstum und hohe Beschäftigungsquote
• Ansiedlung internationaler Unternehmen und führender Technologiekonzerne
• Hohe Lebensqualität und kulturelle Attraktivität
• Begrenztes Flächenangebot bei gleichzeitig anhaltender Zuwanderung

Die Münchner Teilmärkte unter der Lupe

Der Münchner Immobilienmarkt ist keineswegs homogen. Je nach Lage, Objektart und Zielgruppe gibt es erhebliche Unterschiede bei Preisen, Mietentwicklung und Renditeaussichten.

1. Die Innenstadt und etablierte Premium-Wohnlagen

Stadtteile wie Bogenhausen, Lehel, Schwabing oder Nymphenburg zählen zu den begehrtesten Wohnlagen Münchens. Hier werden für Eigentumswohnungen regelmäßig Preise von 10.000 bis 15.000 Euro pro Quadratmeter aufgerufen, bei Luxusobjekten auch deutlich mehr. Die Mietrenditen sind entsprechend niedrig und liegen oft unter 3%.

Dafür bieten diese Lagen:

• Hohe Wertstabilität auch in wirtschaftlich schwierigen Zeiten
• Prestigeträchtiges Investment mit geringem Leerstandsrisiko
• Zahlungskräftige und verlässliche Mieterklientel
• Langfristiges Wertsteigerungspotenzial durch die begrenzte Verfügbarkeit

2. Aufstrebende Wohnviertel und ehemalige Arbeiterviertel

Stadtteile wie Giesing, Sendling, Milbertshofen oder das Westend haben in den letzten Jahren eine dynamische Entwicklung erlebt. Hier sind die Quadratmeterpreise mit 7.000 bis 9.000 Euro zwar immer noch hoch, bieten aber im Vergleich zu den Premiumlagen noch moderatere Einstiegshürden bei höheren Renditeaussichten.

Diese Viertel zeichnen sich aus durch:

• Laufende Aufwertung durch Nachverdichtung und Quartiersentwicklung
• Gute Verkehrsanbindung an die Innenstadt
• Zunehmende Beliebtheit bei jungen Berufstätigen und Familien
• Überdurchschnittliches Wertsteigerungspotenzial

3. Stadtrandlagen und Umlandgemeinden

Angesichts der hohen Preise in der Kernstadt weichen immer mehr Kaufinteressenten auf das Münchner Umland aus. Gemeinden wie Unterföhring, Garching, Ismaning im Norden, Unterhaching und Taufkirchen im Süden oder Germering und Fürstenfeldbruck im Westen profitieren von dieser Entwicklung.

Vorteile der Umlandgemeinden:

• Deutlich niedrigere Einstiegspreise bei 5.000 bis 7.000 Euro pro Quadratmeter
• Höhere Mietrenditen von teilweise über 4%
• Gute Infrastruktur und S-Bahn-Anbindung an die Kernstadt
• Mehr Grünflächen und familienfreundlicheres Umfeld

Renditebetrachtung: Was können Investoren erwarten?

Wer in München investiert, muss sich mit geringeren Anfangsrenditen abfinden als in anderen deutschen Städten. Die Cashflow-Renditen liegen je nach Lage zwischen 2% und 4%, was deutlich unter den Werten in B- und C-Städten liegt. Dennoch sprechen einige Faktoren für eine Investition in Münchner Immobilien:

Faktoren, die für München sprechen:

• Langfristige Wertsteigerung: Über einen Zeitraum von 10-15 Jahren haben Münchner Immobilien historisch betrachtet deutlich an Wert gewonnen.
• Geringe Volatilität: Der Münchner Markt reagiert weniger stark auf konjunkturelle Schwankungen als andere Regionen.
• Hohe Nachfrage: Die anhaltend starke Zuwanderung sichert die Nachfrage nach Wohnraum auch in Zukunft.
• Niedrige Leerstandsrisiken: Die Leerstandsquote in München liegt unter 1%, was nahezu Vollvermietung bedeutet.
• Zahlungskräftige Mieter: Das hohe Einkommensniveau in München sorgt für eine solide Zahlungsfähigkeit der Mieter.

Wichtige Risikofaktoren:

• Hohe Einstiegspreise: Der hohe Kapitaleinsatz bindet viel Liquidität und erhöht das Risiko bei Zinsänderungen.
• Begrenzte Mietsteigerungsmöglichkeiten: Die Mietpreisbremse und die politischen Rahmenbedingungen begrenzen das Potenzial zur Mieterhöhung.
• Steigende Nebenkosten: Die energetischen Anforderungen und Modernisierungskosten belasten die Rentabilität.
• Demografischer Wandel: Langfristig könnte die Alterung der Bevölkerung den Druck auf den Wohnungsmarkt verringern.

Investitionsstrategien für den Münchner Markt

Je nach persönlicher Situation und Anlagestrategie bieten sich unterschiedliche Herangehensweisen an:

1. Der konservative Ansatz

Für Anleger, die vor allem auf Wertstabilität und Inflationsschutz setzen, sind hochwertige Eigentumswohnungen in etablierten Lagen wie Schwabing, Bogenhausen oder Neuhausen ideal. Diese Objekte bieten zwar nur geringe laufende Renditen, dafür aber die höchste Wertstabilität und ein geringes Vermietungsrisiko.

2. Der Rendite-Fokus

Wer höhere laufende Renditen erzielen möchte, sollte sich auf aufstrebende Stadtteile wie Giesing, Sendling oder Moosach konzentrieren. Hier sind die Einstiegspreise moderater, während die Mietentwicklung dynamisch verläuft. Auch Mehrfamilienhäuser oder größere Wohneinheiten können hier interessante Optionen sein.

3. Die Wertsteigerungsstrategie

Für langfristig orientierte Investoren bieten Objekte mit Entwicklungspotenzial – etwa ältere Gebäude in guten Lagen, die modernisiert werden können – interessante Perspektiven. Durch gezielte Aufwertungsmaßnahmen lassen sich überdurchschnittliche Wertsteigerungen realisieren.

4. Der Umlandansatz

Viele Investoren entdecken zunehmend das Münchner Umland. In gut angebundenen Gemeinden mit intakter Infrastruktur lassen sich deutlich höhere Renditen bei gleichzeitig niedrigeren Einstiegspreisen erzielen. Besonders interessant sind Standorte mit eigener wirtschaftlicher Basis wie Garching (Forschungscampus) oder Unterföhring (Medienstandort).

Fazit: Lohnt sich der teure Einstieg?

Die Frage, ob sich eine Investition in München lohnt, lässt sich nicht pauschal beantworten. Sie hängt stark von den individuellen Anlagezielen, dem Zeithorizont und der finanziellen Situation des Investors ab.

Für langfristig orientierte Anleger, die Wert auf Sicherheit und Wertstabilität legen und über das nötige Kapital verfügen, bleibt München ein attraktiver Standort. Die begrenzten Flächenressourcen bei gleichzeitig anhaltender Zuwanderung und wirtschaftlicher Dynamik sprechen dafür, dass die Nachfrage auch künftig das Angebot übersteigen wird.

Wer jedoch primär auf hohe laufende Renditen setzt oder mit einem begrenzten Budget einsteigen möchte, sollte alternative Standorte in Betracht ziehen oder gezielt nach Nischensegmenten im Münchner Umland suchen.

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